Hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření?

Kdy je nejvhodnější čas na investici do bydlení?
Následující dva roky budou v Česku nejlepším časem na investici do bydlení. Úrokové sazby jsou na historicky nejnižší úrovni a analytici se shodují, že je dokonce ještě prostor pro jejich snížení. Až do roku 2007 pak bude platit Bruselem povolená výjimka zdaňovat bytovou výstavbu sníženou daní z přidané hodnoty.
Ekonomové tvrdí, že podobná situace v Česku ještě nebyla a za dva roky skončí už jen kvůli konci daňového zvýhodnění.

Je hypotéka a stavební spoření pro každého?
Vzhledem k tomu, že průměrná výše hypotéky poskytované fyzickým osobám se pohybuje okolo 1,1 až 1,2 mil. Kč, jsou hypotéky obecně považovány za produkt spíše pro majetnější zájemce o úvěrové financování, zatímco stavební spoření je dostupné širší veřejnosti. Doménou stavebních spořitelen zůstávají především menší úvěry v řádu několika set tisíc korun, kdy je přes 99 % smluv ke stavebnímu spoření uzavíráno na cílovou částku nižší než půl milionu korun. Aby si klienti mohli pořídit standardní byt, využívají obvykle i další finanční zdroje. Na trhu bankovních úvěrů určených na bydlení jsou to však především hypoteční úvěry, které čerpají klienti s perspektivu splácení úvěru v řádu milionů korun, ochotní ručit nemovitostí.

Před časem však stavební spořitelny přišly s nabídkou překlenovacích úvěrů s nulovou akontací, o které je možné požádat ihned po uzavření smlouvy o stavebním spoření. Na účtu stavebního spoření v té době nemusí být naspořeno ještě vůbec nic. Tento typ překlenovacího úvěru slouží jako další produkt na pořízení nemovitosti – alternativa k hypotékám.

Pokusíme se na několika příkladech zjistit, který z produktů je výhodnější.

Nemám dostatek vlastních prostředků…
Hypoteční úvěr na sto procent investičního záměru není zatím u všech bank samozřejmostí. Pokud se jej podaří získat, znamená to většinou výrazné zvýšení úrokové sazby oproti klasické hypotéce na 70 – 80% investičního záměru. Po splacení částky převyšující běžný hypoteční úvěr, tedy oněch 20-30% navíc, lze však získat úrokovou sazbu klasické hypotéky.

U překlenovacích úvěrů s nulovou akontací nejsou potřeba žádné vlastní prostředky. Tyto mohou být postupně vkládány na stavební spoření, výhodně zhodnocovány a pomohou tak výrazně zkrátit dobu do přidělení cílové částky.

A co úroky?
Velkou výhodou stavebního spoření je pevná úroková sazba a tím i pevná splátka. Do přidělení cílové částky je úroková sazba o něco vyšší a po jejím přidělení úroková sazba klesne a je neměnná po celou dobu splácení úvěru.

U hypotečních úverů platí fixace úrokové sazby na 1, 3, 5, 10 nebo 15 let. S rostoucí dobou fixace roste úměrně i úroková sazba. Nejpoužívanější dobou fixace je 5 let, po té však klient vůbec neví, jakou úrokovou sazbu mu banka nabídne a tudíž ani s jakou splátkou může počítat.

Kolik budu splácet?
Nevýhodou stavebního spoření je, že po dobu překlenovacího úvěru je splátka vyšší než u hypotéky, jelikož obsahuje i pravidelné dospořování. Díky dospořování klient získává úroky z vkladů a státní podporu ve fázi překlenovacího úvěru. Po přidělení (naspoření 40 - 50 % a splnění dalších podmínek) splátka klesne níž než splátka hypotéky. Vzhledem k vyšším zaplaceným úrokům ve fázi překlenovacího úvěru však lze více ušetřit při odpočtu ze základu daně.

Výhodou stavebního spoření je také fakt, že ještě před poskytnutím překlenovacího úvěru klient ví přesnou částku, kterou bude platit po celou dobu splácení úvěru.

Poplatky bankám a stavebním spořitelnám
Počáteční náklady na uzavření smlouvy a zpracování úvěru jsou u stavebního spoření vyšší než u hypotéky. Vzhledem k poplatkům za vedení běžných účtů, úvěrových účtů a hypotečních úvěrových účtů vychází při srovnání poplatků za správu úvěru zase naopak o něco dražší hypotéka.

Předčasné splacení úvěru
U stavebního spoření ve fázi překlenovacího úvěru může i na první pohled bezvýznamná částka výrazně zkrátit dobu přidělení klasického úvěru   a tím ušetřit nemalé peníze na úrocích. Po přidělení lze stavební úvěr umořit kdykoliv částečně nebo celý, a to opět bez jakýchkoliv sankcí.
Hypoteční úvěr lze umořit bez sankce pouze ke dni skončení fixace úrokové sazby. Mimo toto období se sankce obvykle pohybuje okolo 10 % z umořené částky.

Účel úvěru
Zde má jednoznačně navrch hypotéka, jelikož spuštěním takzvané americké hypotéky lze čerpat úvěr naprosto neúčelově, zatímco úvěrem ze stavebního spoření lze financovat výhradně bytové potřeby.
Lze tedy jen konstatovat, že každý produkt má své pro a proti a záleží na situaci a potřebách klienta, pro který produkt se rozhodne.

Jak lze efektivně kombinovat hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření?
Kombinovat tyto dva druhy úvěrů lze, otázkou je právě ona efektivita, která je poměrně nejasná. V případě využití kombinovaného produktu banky uvádí jako hlavní výhodu především to, že získáte výhodnější úrokovou sazbu, což ovšem v reálu bohužel není možno ověřit, protože to, jakou byste získali úrokovou sazbu, kdybyste žádali pouze o standardní hypotéku, se nikdy nedozvíte. Jisté je, že poplatky za tyto dva produkty budou vyšší než kdybyste využili pouze hypotéky. V případě, že byste chtěli využít dvou zcela samostatných produktů, mohlo by to být výhodné např. v případě, kdy již nyní stavebně spoříte a máte nárok na úvěr ze stavebního spoření. V takovém případě byste u úvěru ze stavebního spoření získali pravděpodobně výhodnější úrokovou sazbu než u hypotéky. Konkrétní případ by však bylo potřeba individuálně posoudit, protože se opět nevyhnete dvojím poplatkům za poskytnutí úvěru, vedení úvěrového účtu apod.

Příklady řešení konkrétních situací
Jelikož možností je opravdu mnoho a každému vyhovuje trochu něco jiného, pokusíme se představit na konkrétních případech jednotlivé modely financování bydlení a to s využitím vlastních prostředků, stavebního spoření i hypotéky.

1. Mladá rodina s dítětem do 6-ti let, 600 000,-Kč vlastní zdroje,
Byt do osobního vlastnictví v ceně 2 000 000,- Kč
Řešení:
- hypoteční úvěr ve výši 1 400 000,- Kč s dobou splatnosti 20 let – je potřebný minimální čistý měsíční příjem   20 – 25 000,- Kč ( dle bankovního domu) a splátka   bude přibližně 8 500,- Kč
- stavební spoření – překlenovací úvěr   ve výši 1 400 000,- Kč, zde je potřebný   minimální čistý měsíční příjem   17 – 23 000,- Kč a měsíční úložka bude v průměru 9 300,- Kč. Po splnění podmínek pro získání řádného úvěru však klesne splátka na cca 5 800,- Kč

2. Svobodný, bezdětný, 25 let, čistý měsíční příjem 15 000,- Kč, v hotovosti 100 000,- Kč, stavební spoření 6 měsíců ve výši 1 500,- Kč měsíčně, tj. cílová částka 300 000,- Kč.
Byt do osobního vlastnictví v ceně 1 000 000 Kč
Řešení: 
- část volných prostředků jednorázově vložit na stavební spoření (cca. 50 000,- až 70 000,- Kč v závislosti na předpokládané ceně bytu). Ze stavebního spoření by tak bylo možno získat celkem okolo 200 000,-Kč se splátkou úvěru nepřesahující 1 500,- Kč měsíčně.   Zbývající částku by pak bylo možno získat z hypotéky, při úvěru na 20 let s přibližnou splátkou 5 000,- Kč měsíčně

3. Manželé, bezdětní, čistý měsíční příjem 25 000,- Kč, v hotovosti 150 000,- Kč, stavební spoření 3 roky s cílovou částkou 250 000,- Kč a druhé   stavební spoření 2 roky s cílovou částkou 160 000,- Kč
Družstevní byt v ceně 700 000,- Kč
Řešení:
- financování koupě družstevního podílu je komplikováno faktem, že úvěr není možno zajistit zástavou k samotnému bytu a je nutno zajistit jej buď zástavou k jiné nemovitosti nebo ručitelským závazkem. Je–li nemovitost vhodná k zástavě, lze koupi družstevního podílu realizovat i hypotékou se splatností až 30 let – splátka cca 3 000,- Kč nebo úvěrem ze stavebního spoření s dobou splácení až 19 let a splátkou cca 4 000,- Kč měsíčně.
Není-li nemovitost vhodná k zástavě, lze využít pouze stavební spoření a je zapotřebí 2 ručitele. Měsíční splátky úvěru by v tomto případě byly již poněkud vyšší - po dobu prvních cca. 3,5 roku splácení by činily 8.000,- Kč měsíčně, přičemž by následně klesly na částku okolo 5.000,- Kč měsíčně na dobu přibližně dalších 8 let.

Autor: ned

Články s podobnou tématikou
Nakupujeme nemovitost - s realitkou či bez ní?
Americká hypotéka
Výběr vhodného pozemku