Co jsou skryté vady a proč jsou problémem?

Skrytou vadou pozemku může být prakticky cokoli, co není na první pohled zřejmé, ale má zásadní vliv na možnost výstavby či budoucí využití. Patří sem zejména:

Nevhodné podloží – nestabilní zemina, vysoká hladina spodní vody nebo výskyt radonu mohou znamenat nutnost složitějších základů a drahých izolačních opatření.

Právní komplikace s přístupem – pokud k pozemku nevede právně zajištěná cesta, stavební úřad nepovolí stavbu. Někdy je sice fyzická cesta viditelná, ale právně neexistuje.

Ochranná pásma – blízkost vodních toků, železnic, energetických vedení nebo plynovodů může omezit využitelnost části pozemku.

Problémy s napojením na inženýrské sítě – absence přípojek vody, kanalizace, elektřiny či plynu často znamená dodatečné a vysoké náklady.

Nevyřešené vlastnické vztahy – v katastru může být veden spolumajitel, který již nežije nebo není dohledatelný, což brání v získání povolení ke stavbě.

Záplavové území - vymezuje se na základě povodňových map (tzv. Q5, Q20, Q100 – povodeň, která se statisticky opakuje jednou za 5, 20 nebo 100 let). Zda je vámi zvažovaný pozemek v záplavovém území, nebo s ním třeba sousedí, se můžete podívat přímo na Elektronickém digitálním povodňovém portále https://www.edpp.cz/online-povodnova-mapa-cr/. 

Tyto vady se mnohdy neodhalí ani při běžné prohlídce. Vyjdou najevo až ve chvíli, kdy se kupující začne zabývat projektem stavby a podává žádost o stavební povolení.

Jak je to s ochrannými a manipulačními pásmy?

U vodních toků se řídíme podle vodního zákona (č. 254/2001 Sb.):

Ochranné pásmo vodních zdrojů - to se týká hlavně pitné vody (studny, prameny, odběrná místa).

• I. pásmo hygienické ochrany – bezprostředně kolem zdroje, veřejnosti nepřístupné.
• II. a III. pásmo – větší vzdálenosti, omezení staveb, hnojení, chemie apod.
  → Tyto vzdálenosti stanovuje vodoprávní úřad pro každý zdroj individuálně.

Manipulační pásmo vodního toku - to je nejčastěji situace kolem řek, potoků, kanálů, manipulační pásmo je minimálně 6 metrů od břehu na každou stranu (přičemž břehová čára se bere podle karastrální mapy, nikoliv podle aktuální vodní hladiny)
– toto pásmo musí zůstat volné pro přístup správce toku (údržba, opravy),
– v tomto pásmu se bez souhlasu správce toku nesmí stavět, oplocovat nebo vysazovat trvalé porosty,
– v praxi to znamená, že plot, stodolu, garáž apod. nemůžete dát až k vodě, pokud nedostanete výjimku.

Ochranné pásmo najdeme také kolem železnic, resp. kolejí. U železničních tratí celostátních a regionálních je to 60 metrů, u tramvají nebo např. vlečky je to 30 metrů. Vše v tomto pásmu se řeší se souhlasem Drážního úřadu. Jako budoucí majitel pozemku, který na něm chce stavět dům, zvažte nejen bezpečnost, ale také hluk a vibrace. 

Jak si ověřit informace o pozemku?

Před podpisem kupní smlouvy si zjistěte veškeré dostupné informace. Poraďte se s realitním makléřem, právníkem, zajděte na obecní úřad, stavební úřad a další dotčené úřady a instituce.

1. Katastr nemovitostí (https://nahlizenidokn.cuzk.gov.cz/)
   Zde ověříte vlastníka, případné spoluvlastníky, věcná břemena, zástavní práva i omezení dispozice s pozemkem.
2. Územní plán obce
   Na obecním nebo městském úřadě zjistíte, zda je pozemek určen k výstavbě rodinného domu, a zda se v lokalitě neplánuje stavba silnice, průmyslové zóny nebo jiné zátěže.
3. Odbor dopravy a správa komunikací
   Prověří dostupnost pozemku a právní zajištění přístupové cesty.
4. Správci inženýrských sítí
   U jednotlivých provozovatelů zjistíte, zda je možné napojení na vodu, kanalizaci, elektřinu a plyn, případně v jaké vzdálenosti se nachází nejbližší přípojky.
5. Inženýrsko-geologický průzkum
   Odborný posudek určí složení podloží, riziko sesuvů, hladinu spodní vody a případný výskyt radonu.
6. Památková péče a ochrana přírody
   V chráněných územích nebo památkových zónách mohou platit přísná omezení pro stavbu.

Rizika, která kupující často podceňují

Mnoho lidí má pocit, že stačí zkontrolovat katastr a územní plán. Jenže technické problémy, například potřeba hlubinných pilot, odvodnění nebo sanace kontaminované půdy, dokážou navýšit rozpočet o stovky tisíc korun.

Zkušenosti z praxe ukazují, že se skryté vady nevyhýbají ani atraktivním lokalitám a že i „papírově“ bezproblémový pozemek může skrývat složité právní uzly.

Jak rizika minimalizovat?

Nejlepším řešením je spolupráce s odborníky – realitním makléřem, právníkem, geologem, projektantem či architektem. Ti dokážou odhalit problémy ještě před podpisem smlouvy a poskytnout návrh řešení. V některých případech lze nevýhodu pozemku eliminovat technickými opatřeními nebo právními úkony, jindy je rozumnější od koupě ustoupit.

Cenné informace vám často podají i sousedi - pokud se s nimi dáte do řeči, můžete zjistit, jak se jim v dané lokalitě žije, s jakými problémy se potýkají, co se v dané obci plánuje, ale i třeba i to, že mají po každém větším děšti ve sklepě vodu, protože je špatně udělaná deštová kanalizace.

Jak se vyhnout problémům a skrytým vadám? Řešením je demolice starší stavby

Pokud se vám nedaří najít vhodnou stavební parcelu, může být řešením koupě staršího domu s následnou demolicí. Takový pozemek má obvykle vyřešený přístup, napojení na sítě i platné začlenění v územním plánu. Navíc lze využít státní podporu, například program Oprav dům po babičce, který nabízí dotace až 1,8 milionu korun při splnění parametrů nízkoenergetické novostavby. Výhodou je i možnost čerpání dotace předem, což snižuje nároky na vlastní financování. Další informace najdete na stránkách https://novazelenausporam.cz/jak-na-to/oprav-dum/

Pokud budete při koupi pozemku postupovat pečlivě, vyhnete se nepříjemným překvapením a ušetříte si nejen peníze, ale i čas a nervy. Skryté vady nejsou neřešitelné, ale vyžadují včasnou odhalení a odborný přístup.

Dále jsme pro vás vybrali

K čemu vlastně potřebujeme geodety?

Na ulici občas potkáte člověka s dalekohledem na trojnožce a kolegu s barevnou tyčí – geodety. Jejich služby využijete při stavbě či přístavbě domu, budování plotu nebo při řešení sporů o hranice pozemků.

Dále jsme pro vás vybrali

Ze staré stodoly v Kojetíně vznikl inspirativní rodinný dům, jehož moderní betonová přístavba se stala stavbou roku

V roce 2006 koupil Radek Leskovjan pozemek uprostřed obce Kojetín u Nového Jičína. Na kraji parcely o velikosti 4 300 metrů čtverečních stála na kopci s výhledem do krajiny pobořená kamenná stěna hospodářského stavení. Nejprve na pozemku vznikl v roce 2007 obytný ateliér, později přibyla betonová přístavba, která je s původní stodolou propojena proskleným krčkem.

Dále jsme pro vás vybrali

Sjednáváme hypotéku: na co se nás budou ptát?

Rozhodli jste se, že pronájem či bydlení u rodičů vyměníte za vlastní byt? Nebo máte pozemek a chcete co nejdříve začít stavět? Už víte, že bydlení zafinancujete pomocí hypotéky? Výborně, jedno z nejdůležitějších rozhodnutí v životě máte za sebou. Teď vás čeká několik schůzek v bance či doma s finančním poradcem. Víte, jaké dotazy a proč můžete při sjednávání hypotéky očekávat? Pojďme se na ně podívat.